相続税の相談、遺産相続の相談は相続税専門の長嶋佳明税理士事務所へ。兵庫県芦屋市・西宮市・神戸市に対応しています。

先日、大阪府にお住まいの方から次のような遺産相続に関するご相談があり、面談をさせていただきました。
なお、家族構成などその他の内容について、実際のものに修正を加えています。

【ご相談内容】

私（ご相談者Ａさん）には母がおり、元気に暮らしています。
事情があり、先祖代々から受け継いできた実家の土地（母の名義）を将来的に売却する可能性があります。
先祖代々から受け継いできた財産は、この土地くらいしかありません。
なんとかこの土地を、私（ご相談者Ａさん）の子供に残してやりたいと思っています。
生前贈与をすればよいのでしょうか？

【土地の名義変更の方法は贈与・売却】

ご相談者Ａさんがおっしゃるように、生前贈与による名義変更をすれば、子供さんの財産になります。
土地を売却する事情になったとしても、子供さん名義であれば、売却をせずに済むかもしれません。

また、名義を変更する方法として、贈与だけではなく、売却という方法もあります。

【生前贈与にもデメリットがある】

単純に名義変更だけをするのであれば、生前贈与で解決できます。
しかしながら、生前贈与をすることで、次のようなデメリットが出てきます。

（1）お母様からご相談者Ａさんの子供さん（お孫さん）への贈与は、高額な贈与税がかかる
（2）贈与税以外にも、税金がかかる
（3）ご相談者Ａさんのご兄弟（お母様の相続人）に、生前贈与について了解を取る必要がある
（4）お母様の相続のとき、生前贈与が特別受益として、相続財産に含まれる可能性がある

【生前贈与のデメリット】

（1）お母様からご相談者Ａさんの子供さん（お孫さん）への贈与は高額な贈与税がかかる

贈与税は、非常に高額な負担になります。
土地などの不動産は通常、高額になります。

仮に、2000万円の贈与をすれば、贈与税の税率は50％ですので、単純に1000万円の贈与税がかかります。
このように、高額な経費（贈与税）を負担してまで、贈与をする必要があるのか？という問題が出てきます。

（2）贈与税以外にも、税金がかかる

土地などの不動産を取得しますと、登録免許税・不動産取得税がかかります。
登録免許税は、名義変更の登記をしたときにかかる税金です。
不動産取得税は、不動産を取得したことに対する税金で、都道府県に納めます。

不動産を相続や売却で取得したときに比べて、贈与で取得しますと、通常、税率が高くなります。
・本当に贈与で良いのか？
・売却をした方が良いのか？
など、検討すべき事項が多々あります。

仮に、お母様からご相談者Ａさんの子供さん（お孫さん）へ売却をしたときは、子供さんが土地の買い取り資金を出せるのか？という問題も出てきます。

（3）ご相談者Ａさんのご兄弟（お母様の将来の相続人）に、生前贈与について了解を取る必要がある

先祖代々の土地は、将来的なお母様の相続のときには、相続財産になります。
生前贈与を行うには、ご相談者Ａさんのご兄弟（お母様の将来の相続人）の了解が必要だと思います。
この了解がないと、将来のお母様の相続のときに、相続争いとなる可能性が出てきます。

（4）お母様の相続のとき、生前贈与が特別受益として、相続財産に含まれる可能性がある

特別受益は、相続人に対する生前贈与が対象となります。
ご相談者Ａさんの子供さん（お孫さん）は、相続人ではないので、特別受益とされないと考えるのが一般的です。

しかしながら、お母様からご相談者Ａさんの子供さん（お孫さん）への贈与でも、ご相談者Ａさんへの生前贈与（特別受益）とされる可能性があります。
これは、実際に裁判所での審判例が出ており、非常によく引用される事例です。
そのため、この問題をクリアする必要があります。

【贈与税や贈与税以外の税金の負担がそれほど高額でもなさそう】

ご相談者Ａさんからお聞きしたお話から、長嶋からある提案をさせていただきました。
（1）贈与税の額を少なくすることができます
（2）贈与税以外の税金は減らすことはできません（最低限必要な経費です）
（3）ご相談者Ａさんのご兄弟は仲が良いので、了解を得られそうです
（4）もし、生前贈与として特別受益となったとしても、問題をクリアできそうです

ご相談者Ａさんは、長嶋のお話から、土地の名義変更を売却ではなく、生前贈与を選択されました。
「贈与税や贈与税以外の税金の負担がそれほど高額でもなさそう」との理由でした。
少々の経費（贈与税などの税金）をかけてでも「子供さんに土地を残してあげたい」という強いお気持ちを感じました。

このようなことから、ご相談者Ａさんのお手伝いをさせていただくことになりました。
また、土地の名義変更について、司法書士のご紹介もさせていただくことになり、名義変更についてのすべての手続きが長嶋を通して終わります。
ご相談者Ａさんは、長嶋を通すことで「すべての手続きが終わる」ことを聞いて、「安心」を感じていただけたご様子でした。